Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) will Preissprünge verbieten. Das klingt erstmal gut. Zumal es nicht um irgendwelche Preise geht, sondern um Mieten. Genauer gesagt um Indexmieten. Indexmieten folgen der Inflation. Sie orientieren sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, also bilden Mieterhöhungen dessen Entwicklung ab. Steigt die Inflation beispielsweise um fünf Prozent, kann auch der Vermieter fünf Prozent mehr verlangen. Hubig will nun noch im Dezember einen Gesetzesvorschlag vorlegen, der Preissprünge von Indexmieten begrenzt – in noch nicht näher definierter Weise. Ein Indexmietendeckel sozusagen. Besonders verbreitet sind Indexmieten nicht. Im Bundesdurchschnitt sind gerade mal 2,6 Prozent aller Mietverträge an die Inflation gekoppelt. Das hat das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) vor wenigen Monaten ermittelt. Es handelt sich also nicht um ein Riesenproblem. Allerdings könnte es eines werden. Schaut man nur auf die Metropolen, in denen der Wohnungsmangel bekanntlich besonders dramatisch ist, zeigt sich ein anderes Bild. In den sieben größten Städten liegt der Anteil der Indexmietverträge bei insgesamt 4,1 Prozent. Das ist insgesamt zwar immer noch nicht viel, doch gerade bei neu abgeschlossenen Verträgen ab 2021 (9,6 Prozent) und in Neubauten ab Baujahr 2014 (18,8 Prozent) scheinen sie dem IW zufolge deutlich populärer zu werden. Da verschiebt sich also etwas. Das dürfte eine Reaktion auf die teils höheren Inflationsraten der vergangenen Jahre sein. 2022 lag die Inflation bei knapp sieben Prozent, aktuell sind es gut zwei Prozent. Aus Sicht der Vermieter sind Indexmieten durchaus sinnvoll. Sie bedeuten eine reale Wertsicherung der Mieteinnahmen. Damit sparen sie sich Debatten über reguläre Steigerungen und die Berechnung ortsüblicher Vergleichsmieten. Sie wissen, welche Miete sie bekommen und können sicher sein, nicht durch Inflationsschübe Geld zu verlieren. Aus Sicht der Mieter birgt die Indexmiete zwar das Risiko hoher Preissprünge. Bei niedrigen Inflationsraten können sie aber auch sicher sein, dass ihnen nicht viel passiert. Und auch sie sparen sich Streitereien, denn der Index ist nun mal der Index. Die Indexmiete als Spekulation Eine Miete an die Inflation zu koppeln, bedeutet also eine Spekulation auf die Preisentwicklung der kommenden Jahre. Und hier wird es interessant. Denn im Grundsatz liegt es an der Vertragsfreiheit beider Parteien – Mieter und Vermieter – sich auf eine Indexmiete zu verständigen oder eben nicht. In der Praxis ist aber die Verhandlungsmacht ungleich verteilt. Gerade in den Großstädten sieht man das an den langen Schlangen bei jeder Wohnungsbesichtigung. Der Miet-Interessent hat schlechte Karten. Will er sich nicht auf einen Indexmietvertrag einlassen, findet die Vermieterin sofort jemand anderen, der alles unterschreibt, was man ihm vorlegt. Deswegen muss man aber nicht eine Art Index-Deckel einführen, wie die Justizministerin es vorhat. Denn so sympathisch Hubigs Vorschlag auf den ersten Blick ist: Er impliziert, dass es gute und schlechte Preise gibt. Mietpreise sind demnach schlechte Preise. Und das ist der Fehler. Preise sind nicht gut oder schlecht. Steigende Preise sind ein Symptom für Probleme, die anderswo entstanden sind. Wer nur auf sie abzielt, verhält sich wie ein Arzt, der die Therapie eines Schwerkranken auf eine Palliativbehandlung reduziert. Ein Großteil der gegenwärtigen Mietregulierung ist sehr detailliert. Das fängt bei der Mietspiegelberechnung an, geht über die Preisbremsen, Millieuschutzgebiete und viele andere Dinge, die derzeit noch diskutiert werden. Natürlich gibt es Probleme. Und manche Regeln sind auch sinnvoll – etwa bei möblierten Wohnungen, die sich allein dadurch extrem teuer vermieten lassen, indem man ein gammeliges Sofa in die Bude stellt. Auch dagegen will die Ministerin demnächst vorgehen. Was man ja vertreten kann. Der Missbrauch des "Gammel-Sofas" Allerdings ist der Missbrauch der "Gammel-Sofa"-Regelungslücke ebenfalls nur der Ausdruck eines ungleichen Machtverhältnisses. Manche Vermieter nutzen die Lage von Mietern aus. Das ist verwerflich. Aber wäre es nicht besser, ihnen die Waffe aus der Hand zu nehmen, als eine Detailregel nach der anderen zu erlassen und den jeweils aktuellen Haupt-Missstand verbieten zu wollen? Was im Übrigen nur die Kreativität bei der Suche nach der nächsten Umgehungsmethode triggert, und sei es irgendeine Zahlung bar auf die Hand. Die Mietrechtsregulierung folgt viel zu oft der Logik eines Computerprogramms. Was da geschrieben steht, arbeitet die Maschine ab. Sie tut, was man ihr vorschreibt und unterlässt, was man ihr verbietet. Doch nur Programmierung – anstelle von Problemlösung – wird nicht gelingen, weil Menschen Vorgaben eben nicht maschinengleich abarbeiten, sondern oft nur sehen, wie sie das Beste für sich herausholen können. Wie wäre die Lage wohl, wenn nicht die Mieterinnen und Mieter Schlange stünden? Sondern die Vermieter? Dieses Grundproblem ist weit schwieriger zu lösen, zugegeben. Nur das kann aber helfen, das Machtverhältnis zwischen Mietern und Vermietern wieder zugunsten der Mieter zu verschieben. Nicht durch Ge- und Verbote, sondern durch mehr Wohnraum. Die jüngsten Maßnahmen – der Bau-Turbo und der Gebäudetyp E – gehen in die richtige Richtung. Da muss noch mehr Energie rein. Sonst wird die Regulierungsmaschinerie bald schon wieder angeworfen – mit zweifelhaftem Erfolg.