Wohnen bleibt für viele Hamburger eine Kostenbelastung, die jeden Monat neu spürbar wird. Der Mietenspiegel 2025, der am Dienstag vorgestellt wurde, setzt den Durchschnitt nun bei 9,94 Euro pro Quadratmeter an – ein Wert, den Senatorin Karen Pein (SPD) als beruhigendes Signal einordnet, auch wenn sich die Lage für viele Betroffene im Alltag kaum leichter anfühlt. Denn das Angebot an Wohnungen in der Hansestadt ist nach wie vor zu knapp, wie auch die Stadtentwicklungssenatorin einräumte. Dennoch: Die Durchschnittsmiete von weniger als zehn Euro je Monat und Quadratmeter „sei nicht nur ein positives Signal an Hamburgs Mieterinnen und Mieter, sondern auch ein Erfolg für Hamburgs Wohnungsbaupolitik“, sagte Pein. Sie sieht darin einen Beleg dafür, dass die Politik in der Hansestadt, die unter anderem auf eine strikte Mietpreisbremse setzt und den Sozialwohnungsbau fördert, auf dem richtigen Weg ist. Sie machte aber auch deutlich, dass der neue Mietenspiegel mit einer veränderten Methode erstellt wurde und ein Vergleich zu den Daten von 2023 nur eingeschränkt möglich sei. Der Mietenspiegel dient als Referenzwert, um zu prüfen, ob Mieterhöhungen in laufenden Verträgen angemessen sind. Zudem ist er die Basis für die Mietpreisbremse. Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis – außer in Ausnahmen – nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch diese ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der Mietenspiegel. In Hamburg ist er in gute und normale Wohnlagen unterteilt, zeigt zudem Mieten unterschiedlicher Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Dabei schwanken die zu zahlenden Mieten deutlich. Die günstigsten Durchschnittsmieten gibt es mit 6,76 in Wohnungen schlechterer Lage mit bis zu 67 bis 90 Quadratmetern und den Baujahren zwischen 1968 und 1977. Besonders teuer sind die Quadratmeter in neu gebauten Wohnungen (2021 und jünger) mit besonders vielen Platz (ab 131 Quadratmetern). Große Neubauwohnungen kosten 22 Euro je Quadratmeter Hier weist der Mietenspiegel in guter Lage durchschnittliche Preise von mehr als 22 Euro je Quadratmeter aus. Aber auch kleine Wohnungen in Altbauten sind teuer. Mit durchschnittlich 13,77 Euro werden für Wohnungen in Häusern, die vor 1918 erbaut wurden, selbst in normaler Wohnlage gut doppelt so hohe Mieten aufgerufen wie für die günstigsten Wohnungen der Stadt. Der Mietenspiegel basiert auf einer umfassenden Umfrage: Fast 47.500 Haushalte in Hamburg wurden in der ersten Hälfte des Jahres gefragt, welche Miete sie tatsächlich zahlen. In die Auswertung flossen dann etwas mehr als 17.700 dieser Wohnungen ein. Denn: Erfasst werden nur Verträge, die sich in den letzten sechs Jahren geändert haben oder neu abgeschlossen wurden – Sozialwohnungen mit festen Mietpreisen bleiben außen vor. Neu ist, dass nun auch sehr kleine Wohnungen unter 25 Quadratmetern einfließen und rund 2400 Quartiere und Lagen genauer eingestuft wurden. Erstmals wurde statt des Arithmetischen Mittels, das alle Mieten zusammenzählt und dann durch die Anzahl der Wohnungen teilt, der Median verwendet. Bei dieser Methode werden – bildlich gesprochen – alle Mieten aufgeführt und die Miete, die genau in der Mitte der Reihe steht, gilt als Durchschnitt. Schnell kam Kritik aus der Opposition. Die CDU-Fraktion wirft der Senatorin vor, mit der neuen Berechnungsmethode die Vergleichbarkeit mit früheren Jahren zu erschweren. „Der umgestellte Mietenspiegel erlaubt zunächst keinen Vergleich mehr mit den Vorjahren. Zumindest in diesem Jahr hätte die Senatorin auch eine Berechnung nach alter Methodik zur Verfügung stellen müssen, um die Wirkung der Umstellung deutlich zu machen“, sagte Anke Frieling, stadtentwicklungspolitische Sprecherin der CDU. „Diese Unterlassung wird wohl ihre Gründe haben und lässt Zweifel am Willen zur Transparenz aufkommen.“ Auch 1,12 Prozent gelten als spürbarer Anstieg Noch pointierter reagierte Joachim Körner, der bei der AfD für Stadtentwicklung zuständig ist: „Für viele Familien bleibt Wohnen in Hamburg unerschwinglich. Der rot-grüne Senat verschleiert steigende Mieten mit Zahlentricks auf Kosten einkommensschwacher Haushalte – der Median soll Erfolge suggerieren, die viele Hamburger nie spüren.“ Ähnlich skeptisch äußert sich der Mieterverein Hamburg. Zwar begrüßt der Vorsitzende Rolf Bosse die neue Methode – weil der Medianwert Ausreißer besser ausgleicht –, doch er warnt vor Fehlinterpretationen. „Ein Plus von 1,12 Prozent in zwei Jahren ist ein spürbarer Anstieg“, sagte er. Die aktuelle Dämpfung sei vor allem ein Effekt der Statistik und kein Zeichen für einen entspannteren Markt. Zwischen 2021 und 2023 waren die Mieten immerhin noch um 5,8 Prozent gestiegen. Besonders die finanzielle Belastung der Haushalte mache ihm Sorgen. In Hamburg geben Mieter durchschnittlich 30,3 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete aus – mehr als bundesweit mit 27,8 Prozent. Bei Neuvermietungen liege der Druck noch höher. „Jede Mieterhöhung trifft die betroffenen Haushalte hart und bringt immer mehr Menschen in Bedrängnis“, betonte Bosse. Er appellierte an Mieter, „keine Mieterhöhung ungeprüft zu akzeptieren.“ Aus der Beratungspraxis zeige sich oft, dass Vermieter fehlerhafte Berechnungen vorlegten, was langfristig sogar zukünftige Mietenspiegel verzerren könne. Die Linke-Fraktion sieht im Mietenspiegel eine kurzfristige Atempause, keine Lösung. „Den Mieterinnen verschafft die neue Methodik eine Verschnaufpause, denn die Vermieterinnen können unter Berufung auf den Mietenspiegel die Miete nicht so stark erhöhen. Doch unverändert sind die Mieten in Hamburg viel zu hoch“, sagte die wohnungspolitische Sprecherin der Linken Heike Sudmann. Mietwucherfälle besser verfolgen Hamburg liege bundesweit auf Platz drei bei Wohnarmut, wo Wohnkosten das Einkommen auffressen. Sie forderte radikale Schritte bis hin dazu, dass raffgierige Wohnungsunternehmen enteignet werden müssten. Aber auch ohne viel Drastik ließe sich mehr erreichen. Die Stadt sammelt Beschwerden über zu hohe Mieten. Doch, so Sudmann: „Allein 1300 Verdachtsfälle auf Mietwucher sind bis heute nicht erarbeitet worden.“ Anders argumentiert der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Dessen Direktor Andreas Breitner sieht im Mietenspiegel die Bestätigung einer kürzlich eigenen Studie mit 290.000 realen Mietverträgen, die sogar nur 9,11 Euro pro Quadratmeter ergab. „Das ist ein gutes Ergebnis für Hamburg und belegt: Untergangsszenarien, was die Mietenbelastung der Hamburgerinnen und Hamburger angeht, sind fehl am Platze“, erklärte er. „In Hamburg ist das Wohnen weiterhin bezahlbar. Vor allem im Vergleich zu anderen Metropolen wie Berlin, München, Barcelona, Kopenhagen oder London kann sich die Hansestadt sehen lassen.“ Breitner wies scharfe Vorwürfe gegen Alarmisten ab: „Wer angesichts der Ergebnisse, wie die Linkspartei und der Mieterverein zu Hamburg, noch von ‚explodierenden Mieten‘ spricht, versucht aus der Angst der Menschen sein politisches oder verbandliches Kapital zu schlagen. Unredlicher geht es kaum.“ Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) Nord stimmt zu: Die Mieten mit 9,94 Euro seien kein Kernproblem. „Das Hauptproblem des Hamburger Wohnungsmarkts sind nicht die Miethöhen, sondern die Baukosten“, erklärte Vorstandsvorsitzender Kay Brahmst. „Exorbitante Baukosten“ müssten sinken Das Grundproblem bleibe, „dass zu wenig neue Wohnungen gebaut werden. Und wenn gebaut wird, dann sind die Mieten aufgrund der exorbitanten Baukosten für viele Haushalte kaum bezahlbar. Deshalb fordern wir: Vorfahrt für den Wohnungsbau – und runter von den überzogenen Anforderungen.“ Weitere Regulierungen schreckten Investoren ab. So klafft eine Kluft zwischen den stabilen Bestandsmieten rund um die 10 Euro pro Quadratmeter und den angebotenen Neuvermietungen auf Portalen, die oft bei 15 bis 18 Euro oder mehr liegen. Senatorin Pein verweist auf Initiativen wie das Bündnis für bezahlbares Wohnen und den Hamburg-Standard, um mehr Neubau zu fördern.
16:51 Uhr