Hamburg wollte mit der Reform seiner Bodenpolitik ein neues Kapitel aufschlagen: kaum noch Verkäufe, mehr langfristige Steuerung über Erbbaurechte. Rund drei Jahre nach der Verfassungsänderung zeigt sich jedoch, wie weit der politische Anspruch von der Realität großer Entwicklungsgebiete entfernt ist. In mehreren Quartieren gibt es die Sorge, dass die Stadt ohne den Verkauf von Grundstücken Infrastruktur- und Erschließungskosten nur schwer stemmen kann. Zudem könnte der Drittelmix gefährdet werden, zu dem bewusst und politisch gewollt auch Eigentumswohnungen gehören. Der Senat will deshalb in zentralen Entwicklungsgebieten Ausnahmen von der Erbpachtregel vornehmen. Einen entsprechenden Antrag für Grundstücke in der Hafencity, auf dem Grasbrook, am Diekmoor in Langenhorn, in Neugraben-Fischbek und in Wilhelmsburg hat der Senat am Mittwoch der Bürgerschaft vorgelegt. Bis zu 35 Prozent der Grundstücke sollen verkauft werden. Nach den Frühjahrsferien werden der Haushalts- und der Stadtentwicklungsausschuss beraten, ob die Bürgerschaft die Ausnahmen genehmigt. Dass Hamburg den Vorrang des Erbbaurechts so klar festgeschrieben hat, geht maßgeblich auf zwei Volksinitiativen zurück. Unter dem gemeinsamen Dach „Keine Profite mit Boden & Miete“ hatten sie seit 2020 dafür geworben, städtische Grundstücke dauerhaft in öffentlicher Hand zu halten und Bodenspekulation auszuschließen. Nach langen Verhandlungen mit SPD und Grünen einigte man sich darauf, ein grundsätzliches Veräußerungsverbot in die Verfassung aufzunehmen. Dieser Kurs prägt seit 2023 die Bodenpolitik. Verkauf erleichtert Investitionen in Infrastruktur In den großen Entwicklungsgebieten zeigt sich allerdings, wie anspruchsvoll dieser Rahmen ist. Straßen, Leitungen, Lärmschutz und soziale Infrastruktur müssen früh gebaut werden, zu einem Zeitpunkt, an dem die Erbpacht noch keine nennenswerten Einnahmen erzeugt. Gebe man Teile der Grundstücke zum Verkauf frei, so schreibt es der Senat, verringere das „den Rückgriff auf den Kernhaushalt“ – sprich: Es wird günstiger und in Zeiten knapper Haushaltsmittel vielleicht auch nur dann leistbar. Dazu kommt, dass die vergangenen drei Jahre gezeigt haben, dass sich schon nicht geförderte Mietwohnungen nur schwer auf Erbpacht-Grundstücken realisieren lassen. Bei Eigentumswohnungen sei das sogar „extrem schwierig“ sagt Kay Brahmst, Vorsitzender des Landesverbandes Nord des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Die Verträge seien komplex, die Abhängigkeiten groß, Banken zurückhaltend, sagte er im Gespräch mit WELT AM SONNTAG. Und nur die allerwenigsten Wohnungskäufer wollten eine solche Wohnung haben. Für die soziale Durchmischung großer Quartiere seien Eigentumswohnungen aber ein zentrales Thema, so Brahmst. Der politisch gewollte Drittelmix – geförderte Miete, freie Miete und Eigentum – ließe sich nur dort stabil erreichen, wo es Grundstücke auch zu kaufen gebe. Wie grundlegend die Schwierigkeiten sind, zeigt der Blick auf die vergangenen Jahre. 20 Grundstücke wurden seit der Verfassungsänderung im Erbbaurecht vergeben. Ulrike Wessel vom Projektentwickler BUWOG berichtet: „Auf die Grundstücke, die die Stadt im Erbrecht ausgeschrieben hat, hat sich kein privater Investor final beworben.“ Am Ende habe die städtische Wohnungsbaugesellschaft Saga übernehmen müssen. In zahlreichen Runden zwischen Stadt, Banken, Bauträgern und Investoren seien die strukturellen Hürden klar benannt worden. Aus diesem Prozess heraus, sagt Wessel, gebe es ein „Pflänzchen Frühling“ – die beginnende Bereitschaft der Stadt, die Haltung der vergangenen Jahre zu überprüfen. Ganz neu ist die Abkehr nicht. 2024 ließ sich der Senat bereits einzelne Verkäufe genehmigen, vor allem Altfälle mit schon vorher bestehenden Kaufinteressenten. Doch auch damals zeigte sich – etwa in der Jenfelder Au –, dass bestimmte Käufer sich durch das Erbbaurecht abschrecken ließen. Ein Grund dafür liegt im Markt selbst. Wohneigentum werde in Deutschland traditionell als vererbbarer Vermögenswert verstanden, glaubt Wessel; die Trennung zwischen Gebäude und Boden stoße viele Käufer ab. Opposition sieht sich in Kritik bestätigt Aus der Opposition kommt Rückhalt für diese Lesart. Anke Frieling, stadtentwicklungspolitische Sprecherin der CDU, nennt die nahezu verpflichtende Vergabe im Erbbaurecht „ökonomisch riskant, investitionshemmend und wohnungspolitisch kontraproduktiv“. Die CDU habe das von Beginn an kritisiert. Die beantragten Ausnahmen seien „implizites Eingeständnis“, dass eine starre Erbbaurechtsstrategie nicht trage. Die Ausschüsse werden nun klären müssen, wie die Stadt ihre Ziele – langfristige Steuerung einerseits, wirtschaftliche Machbarkeit andererseits – so verbindet, dass zentrale Projekte nicht ins Stocken geraten.