Kritik an Auflagen: Frankfurt setzt hohe Hürden für hohe Häuser

Gut ein Jahr nach der Verabschiedung des neuen Hochhausentwicklungsplans im Stadtparlament sind bereits zwei Projekte konkret in der Planung. Für das Hochhaus „Gloria“ an der Ecke von Kaiserstraße und Neuer Mainzer Straße wurde bereits ein Architektenwettbewerb entschieden, für zwei Türme an der Gallusanlage am Rande des Bahnhofsviertels wird voraussichtlich Mitte Dezember über die Entwürfe entschieden. Die Stadt macht für diese Vorhaben strikte Vorgaben: Vorgeschrieben sind unter anderem detaillierte Machbarkeitsstudien vor der eigentlichen Planung und eine umfangreiche Bürgerbeteiligung. Außerdem darf es keine reinen Bürotürme mehr geben, eine Mischnutzung ist obligatorisch. Beim Projekt an der Gallusanlage zum Beispiel sind auch Wohnungen vorgesehen. Dabei werde der sogenannte Baulandbeschluss der Stadt Frankfurt angewendet, sagte Planungsdezernent Marcus Gwechenberger (SPD) bei einem Kongress zur Zukunft des Hochhausbaus an der Frankfurt University of Applied Sciences (UAS). Das heißt, dass 30 Prozent der Wohnungen im Hochhaus sozial gefördert sind. Weitere 15 Prozent sind für innovative Wohnformen reserviert. Grundstücke haben an Wert verloren Solche Auflagen kommen bei Entwicklern neuer Hochhäuser nicht immer gut an. Mittelständische Unternehmen könnten Projekte in Frankfurt kaum noch stemmen, sagte der auf Immobilien spezialisierte Verwaltungsjurist Stefan Pützenbacher, der als Professor an der UAS lehrt. Es gehe nicht nur um die aufwendigen Studien, die verlangt werden. Die Stadt verlange darüber hinaus als Gegenleistung für das Baurecht eine Bürgschaft, die garantieren soll, dass das Bauvorhaben tatsächlich umgesetzt wird. Das sei nur schwer zu finanzieren. Das Stadtplanungsamt spricht hingegen von einem „Geben und Nehmen“. Der Eigentümer bekomme Baurecht, und am Ende bleibe genügend Wertsteigerung übrig. Peter Matteo, Geschäftsführer des Projektentwicklers Groß & Partner, der gerade das Hochhausquartier Four in der Frankfurter Innenstadt baut, nahm die öffentliche Hand in Schutz. „Die Städte sind gebeutelt von Bauherrn, die Versprechen abgegeben haben, die sie nicht halten konnten.“ Am Ende seien Bauruinen übrig geblieben. Er warnte aber auch vor überzogenen Forderungen. Die Wertsteigerung bei Immobilien, die die Stadt abschöpfen wolle, habe sich „in den vergangenen drei, vier Jahren pulverisiert“. Grundstücke hätten 30 bis 40 Prozent an Wert verloren. Der Bau neuer Hochhäuser sei zwar immer noch finanzierbar, aber nur, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dazu zähle, dass die Projekte ohne große Verzögerung umgesetzt werden. Nach den Erfahrungen Pützenbachers ist das wegen langwieriger Abstimmungen mit der Stadt nicht immer möglich. Er spricht von einer „fehlenden Sensibilität für die wirtschaftlichen Zwänge der Eigentümer und Entwickler“. Eines der Baugrundstücke, um das schon länger gerungen wird, befindet sich an der Ferdinand-Happ-Straße in der Nähe des Ostbahnhofs. Auf der Fläche, die heute von einer Autovermietung genutzt wird, ist laut Hochhausplan ein bis zu 60 Meter hoher Turm und ein daran anschließender flacher Baukörper. „Eingriff in Eigentumsrechte“ Der Entwickler hat sich bisher noch nicht mit der Stadt über die Art der Nutzung verständigt. „Das Hochhaus muss noch zeigen, wo der Mehrwert für die Umgebung liegt“, sagte Gwechenberger im Gespräch mit der F.A.Z. Anders als der Entwickler könne er sich an dieser Stelle auch einen höheren Anteil an Wohnungen vorstellen. Im Gespräch sind jetzt Studentenapartments. Pützenbacher stellt die Frage, ob die Vorgaben der Stadt für den Hochhausbau nicht ungerechtfertigte „Eingriffe in die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer“ sind. Bei zwei Baugrundstücken am Rande des Osthafens ist das kein Problem – sie gehören der Stadt selbst. An der Lindleystraße sieht der Hochhausplan auf Flächen der städtischen Hafenbetriebe kleine Türme mit 70 und 50 Meter Höhe vor. Sie sollen auch für „urbane Produktion“ genutzt werden, zum Beispiel kleinere Gewerbebetriebe. Studenten der Frankfurter UAS haben sich Gedanken gemacht, wie das funktionieren könnte. Im Sockel könnte zum Beispiel ein Zentrum für Kreislaufwirtschaft eingerichtet werden, in dem gebrauchte Bauteile aufbereitet werden, schlägt Philipp Hellriegel in seiner Masterarbeit vor. „Re Horizon“ nennt er den Turm, in dessen oberen Stockwerken Büros entstehen könnten. Wohnungen sind wegen der angrenzenden Gewerbegebiete explizit ausgeschlossen. „Man kann das Hochhaus realisieren, wenn man nicht unbedingt auf die Kosten schaut“, sagte der Student. Das die Kosten nicht unerheblich sind, machten mehrere Referenten deutlich. Hochhäuser seien um 50 bis 80 Prozent teurer als vergleichbare Flachbauten, rechnete Andreas Trumpp vom Beratungsunternehmen PTXRE vor. „Sie rechnen sich nur bei hoher Flächeneffizienz.“ Die Frage, wie viele Hochhäuser die Stadt noch verträgt, beantwortete er eindeutig: „Das regelt der Markt selbst.“ Die Zahl der Bürobeschäftigten werde weiter wachsen, die bebaubare Fläche aber nicht. Der Architekt Timo Carl, der einst am Bau der Europäischen Zentralbank beteiligt war und jetzt an der Frankfurt UAS forscht und lehrt, plädierte deshalb für eine „Erweiterung des städtischen Raums in die Vertikale“.