Seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß Paragraph 26a des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Welche Anforderungen für juristische Personen gelten, zeigt sich in dem Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte eine Hausverwaltungs-GmbH zur Verwalterin bestellt und einen Verwaltervertrag abgeschlossen. Ein Eigentümer focht diese Beschlüsse an, da die Verwaltung nicht zertifiziert sei. Das Amtsgericht Wiesbaden gab der Klage teilweise statt. Nach den Gesetzesvorgaben ist ein zertifizierter Verwalter, wer eine entsprechende Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat. Die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) konkretisiert Inhalt und Durchführung der Prüfung. Danach dürfen sich juristische Personen nur dann als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn alle Beschäftigten diese Anforderungen erfüllen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind. Maßgeblich ist nicht die formale Position im Unternehmen, sondern die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit. Unmittelbar mit Verwaltungsaufgaben betraut sind nicht nur Geschäftsführer. Es umfasst auch Mitarbeiter, die Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen vorbereiten, in Kontakt mit Eigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Gemeinschaft nach außen repräsentieren. Im konkreten Fall erledigten zwei Mitarbeiterinnen neben der Geschäftsführerin solche Kernaufgaben, ohne über die erforderliche Zertifizierung zu verfügen. Die Gesellschaft konnte sich daher nicht als zertifizierter Verwalter bezeichnen. Eigentümer sollten vorab prüfen, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Verwaltungen müssen sicherstellen, dass auch eingesetzte Mitarbeiter die erforderliche Qualifikation besitzen (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 8. Dezember 2025, Aktenzeichen: 922 C 3010/24). Fiona Ruby ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.