Bis zu 15.000 Wohnungen könnten in Frankfurt durch Aufstockungen oder den Ausbau von Dachgeschossen entstehen. Diese Zahl hat Karsten Tichelmann, Professor an der TU Darmstadt, schon vor einigen Jahren ermittelt. In der Landespolitik will man dieses Potential nutzen. Mit der Änderung der Hessischen Bauordnung wurde im vergangenen Herbst der Dachgeschossausbau erleichtert. In Frankfurt müssen Hauseigentümer dennoch in bestimmten Stadtteilen wie Nordend oder Sachsenhausen hohe Hürden überwinden, um unter dem Dach zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Grund dafür sind die sogenannten Milieuschutzsatzungen, die es für 14 Gebiete gibt. Mit einer langen Liste von Beschränkungen will die Stadt verhindern, dass Wohnungen aufgewertet werden und dadurch die angestammte Bevölkerung verdrängt wird. Detailliert ist geregelt, was dort erlaubt ist und was nicht. Unter anderem wird der Ausbau von Dachgeschossen nicht genehmigt, wenn dadurch bestehende Wohnungen erweitert werden oder Dachterrassen entstehen, die größer als fünf Quadratmeter sind. Pasquale Settembre, Frankfurter Makler und Projektentwickler, hält die Vorgaben grundsätzlich für richtig. Trotzdem hat er gegen die Stadt geklagt, weil er für den geplanten Ausbau des Dachgeschosses eines fünfstöckigen Hauses an der Friedberger Landstraße im Nordend wegen des Milieuschutzes keine Genehmigung bekommen hat. Was ihn ärgert, ist nicht die Ablehnung seines Vorhabens an sich, sondern das Vorgehen der Stadt. In den 2018 geführten Gesprächen mit der Bauaufsicht seien ihm ursprünglich keine Bedenken mitgeteilt worden, er habe in der Planung alle in einem Merkblatt aufgeführten Kriterien erfüllt. Der Bauantrag sei dennoch abgelehnt worden. „Das war kein guter Stil“, sagt Settembre. Dachloggien unerwünscht Geplant war, die beiden schon vorhandenen Wohnungen im Dachgeschoss um eine Fläche im darüberliegenden Spitzboden zu erweitern. Jeweils etwa 13 Quadratmeter Wohnfläche sollten hinzukommen, es wären Maisonette-Wohnungen entstanden. Der entscheidende Gewinn aber wären nach Ansicht Settembres die beiden Dachloggien gewesen, die er einbauen wollte. Heute würde man eine solche Aufwertung auch in der Bauberatung klar ablehnen, sagt er. „Mein Punkt ist, dass das zur Zeit der Antragstellung eben nicht so war.“ Der Bauantrag wurde am 14. Dezember 2018 eingereicht, die Milieuschutzsatzung ist zehn Tage zuvor rechtsverbindlich geworden. Den eingelegten Widerspruch wies die Stadt zurück. Ihrer Ansicht nach gehe von den Dachloggien eine „Vorbildwirkung“ aus, die eine Entwicklung in Gang setzen könnte, die zu einer veränderten Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung führt. Der Ausbaustandard sei nicht gebietstypisch. Dagegen reichte der Bauherr 2020 Klage ein, die das Verwaltungsgericht nach mehr als fünf Jahren im Dezember 2025 abgewiesen hat. Zur Begründung führt das Gericht unter anderem an, dass einzelne Veränderungen an den Wohnungen für sich genommen zwar unkritisch seien; in der Summe aber könnten sie zu höheren Mieten und einer Verdrängung führen. Die Bauaufsicht habe die Satzung keineswegs, wie vom Kläger behauptet, willkürlich angewandt und damit den Ausbau von Dachgeschossen unmöglich gemacht. „Milieuschutzsatzungen kritisch hinterfragen“ Im konkreten Fall geht es nur um wenige Quadratmeter. Der Frankfurter Anwalt Stefan Pützenbacher, dessen Kanzlei Kapellmann und Partner den Kläger vertreten hat, hält die Frankfurter Regelung aber auch bei größeren Vorhaben für eine hohe Hürde. „In Milieuschutzgebieten gibt es keinen legalen Weg mehr, ein Dachgeschoss auszubauen.“ Es werde generell erschwert, dort zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Denn in der Regel seien mit solchen Baumaßnahmen immer Änderungen an Bestandswohnungen verbunden, die der Satzung widersprechen könnten. Auch temporäre Eingriffe würden oft nicht erlaubt, es gebe eine hohe Rechtsunsicherheit. „Hier sind Sinn und Zweck sowie Zielsetzung der Milieuschutzsatzungen zwingend kritisch zu hinterfragen“, sagt Pützenbacher. Kritisiert werden die Satzungen auch immer wieder wegen der Vorgaben zur energetischen Sanierung. Maßnahmen, die über den Mindeststandard hinausgehen, werden nicht genehmigt, da sie nach Ansicht der Stadt eine Verdrängungsgefahr auslösen. Diese Haltung hat der Magistrat Anfang Januar in einem Bericht an die Stadtverordneten bekräftigt. Ein Aufwertungspotential sieht er sogar dann, wenn der Eigentümer die Kosten für die Sanierung nicht auf die Mieter umlegt. Eine Genehmigung wird nur erteilt, wenn der Hauseigentümer ein städtisches Förderprogramm in Anspruch nimmt und sich zu einer Mietpreisbindung verpflichtet. Gefördert werden Maßnahmen, die „auf den zukünftigen durchschnittlichen Mindeststandard ausgerichtet sind“. Damit werde gewährleistet, dass die Sanierungen keine „erhaltungssatzungswidrige Aufwertung des Gebiets hervorrufen“. Mit dem Bericht weist der Magistrat einen im vergangenen Juni im Stadtparlament beschlossenen Antrag von Grünen, SPD, FDP und Volt zurück. Die damals noch existierende Koalition wollte Sanierungen über dem Mindeststandard erleichtern – ganz ohne städtisches Förderprogramm.