Banken finanzieren Immobilien, aber sie sollen sie nicht führen. Doch genau diese Grenze beginnt in der aktuellen Immobilienkrise zu verschwimmen. Je stärker Projektentwickler, Bestandshalter und institutionelle Investoren unter Refinanzierungsdruck geraten, desto tiefer werden Kreditgeber faktisch in operative Prozesse hineingezogen: Vermietungsstrategien, Nachhaltigkeitsausgaben (ESG) oder Verkaufszeitpunkte beeinflussen heute unmittelbar die Werthaltigkeit bankseitiger Sicherheiten. Die Dimension der Schwierigkeiten ist erheblich. Allein in Deutschland laufen nach Schätzungen der Bundesbank und großer Immobilienberater bis Ende 2027 gewerbliche Immobilienfinanzierungen im Volumen von deutlich mehr als 100 Milliarden Euro aus. Viele dieser Kredite wurden noch in einer Nullzinsphase mit Bewertungen finanziert, die heute nicht mehr tragfähig sind. Gleichzeitig sind die Finanzierungskosten gestiegen: Lag die Fremdkapitalverzinsung vieler Bürofinanzierungen 2021 noch bei unter zwei Prozent, werden heute teilweise fünf bis sechs Prozent verlangt. Das bringt besonders Bürofinanzierungen in Nöte. In zahlreichen deutschen Toplagen sind die Bewertungen solcher Immobilien seit dem Jahr 2022 zweistellig gefallen. Gleichzeitig erhöhen sich die Anforderungen für die Nachhaltigkeitskriterien. Für viele Objekte entscheidet sich die wirtschaftliche Zukunft inzwischen weniger an juristischen Sicherheiten als an ihrer operativen Wandlungsfähigkeit: Kann die Immobilie modernisiert, neu vermietet oder anders attraktiver werden? Damit ändert sich auch die Rolle der Banken. Vor allem bei großvolumigen Büro- und Projektentwicklungsfinanzierungen reicht eine rein passive Kreditgeberrolle häufig nicht mehr aus. Banken müssen Immobilienprojekte eng begleiten, um Risiken beherrschbar zu halten. Doch ihre Rolle bleibt regulatorisch weiter auf die Rolle des Kreditgebers begrenzt. Faktische Geschäftsführung und Mithaftung? Genau darin liegt eines der zentralen Spannungsfelder der aktuellen Immobilienkrise. Je intensiver Bankabteilungen oder Kreditkomitees operative Entscheidungen begleiten, desto stärker verschwimmt die Grenze zwischen klassischer Gläubigerrolle und faktischer Unternehmenssteuerung. Diskussionen über faktische Geschäftsführung, haftungsrechtliche Mitverantwortung oder regulatorische Konsolidierung gehören inzwischen zum Alltag komplexer Immobilienrestrukturierungen. Gleichzeitig steigt der regulatorische Druck auf Banken, schwierige Immobilienkredite frühzeitig zu identifizieren und aktiv zu steuern. Die Europäische Zentralbank verlangt seit Jahren eine konsequentere Überwachung notleidender Darlehen. Banken benötigen deshalb tiefere Transparenz über die operative Entwicklung eines Projekts, dürfen die Unternehmenssteuerung jedoch regulatorisch nicht selbst übernehmen. Aus dieser Konstellation heraus entstehen neue intermediäre Rollen zwischen Bank und Kreditnehmer. Das kann ein „Independent Bank Advisor“ (IBA): Dieser ist weder Organ der Kreditnehmergesellschaft noch Teil der finanzierenden Bank. Er wird von der Bank mandatiert, agiert jedoch als unabhängige Kontrollinstanz zwischen beiden Seiten. Die Aufgaben der Bank lassen sich trennen Seine Einbindung verankert die Bank mit dem Darlehensnehmer typischerweise im Kreditvertrag. Zu seinen Aufgaben gehört es, laufend die Liquidität, den Kapitalfluss, die Geschäftspläne und Finanzierungsmodelle zu analysieren sowie Vermietungsannahmen, Nachhaltigkeitsausgaben oder langfristige Investitionen (Capex) zu prüfen. In größeren Restrukturierungen begleitet diese Beratungsstelle häufig auch Refinanzierungen, Verkaufsprozesse oder Projektentwicklungen. Entscheidend ist dabei die institutionelle Trennung der Rollen. Die Geschäftsführung bleibt für operative Entscheidungen verantwortlich. Die Bank entscheidet weiterhin ausschließlich über kreditvertragliche Fragen wie Laufzeitverlängerungen, einen Schuldenverzicht oder zusätzliche Liquidität. Der „Independent Bank Advisor“ sollte für Transparenz sorgen und Restrukturierungen fachlich begleiten, ohne selbst Organfunktionen zu übernehmen. Viele Immobilienkrisen sind keine kurzfristigen Liquiditätsherausforderungen mehr, sondern tiefgreifende Transformationsprozesse. Nachdem zahlreiche Marktteilnehmer zunächst auf eine schnelle Zinswende gehofft hatten, spricht inzwischen viel dafür, dass Immobilienfinanzierungen dauerhaft in einem volatileren und kapitalintensiveren Umfeld stattfinden werden. Dadurch werden auf Banken mehr komplexe Immobilientransformationen zukommen, die sie aber nur als Kreditgeber begleiten sollten, um regulatorisch nicht selbst zum Immobilienunternehmen zu werden. Die Autoren des Gastbeitrags sind geschäftsführende Gesellschafter der Unternehmensberatung Blacklake Management Partner.