Seit 22 Jahren ermitteln das Forschungsinstitut Empirica und das Maklerunternehmen CBRE jährlich, wie viele Wohnungen in Deutschland leer stehen. Einen so starken Rückgang wie 2024 haben die Wohnungsmarktexperten bisher kaum einmal gesehen. Um rund 45.000 Einheiten ist der Leerstand in ganz Deutschland laut den Berechnungen gesunken. Nur 2022 wurden noch mehr ungenutzte Wohnungen aktiviert – eine Folge Kriegs in der Ukraine. 2024 spielten nach Einschätzung der Experten vor allem die geringen Neubauzahlen und der anhaltende Zuzug aus dem Ausland eine Rolle. Regional ist die Entwicklung unterschiedlich. In wirtschaftlich erfolgreichen Städten ist der Leerstand am niedrigsten. An der Spitze stehen Frankfurt, München und Freiburg. Dort liegt die Leerstandsquote laut Empirica bei nur 0,1 Prozent. In Frankfurt sind das in absoluten Zahlen rund 400 Wohnungen. Gegenüber 2022 hat sich der Leerstand nach den Erkenntnissen des Instituts  damit halbiert. Insgesamt gibt es in Frankfurt mehr als 400.000 Wohnungen. Bis 2027 rechnet Empirica mit einem leichten Anstieg der Leerstandsquote auf 0,15 Prozent. Die Lage werde sich aber nicht entspannen: Junge Familien fänden wegen der fehlenden Neubauten selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den sogenannten Schwarmstädten, zu denen auch Frankfurt zählt. Nur „marktaktiver Leerstand“ erfasst Die Zahlen von Empirica passen nicht zu den Erkenntnissen aus dem Zensus von 2022, wonach in Frankfurt 13.000 Wohnungen leer stehen, was einer Quote von 3,2 Prozent entspricht. Das Institut erklärt den Unterschied vor allem damit, dass in seinen Zahlen nur der marktaktive Leerstand erfasst sei. Demnach fließen nur Wohnungen ein, die innerhalb einer Frist von maximal sechs Monaten vermietet werden könnten. Steht eine größere Sanierung an oder gibt es andere Vermietungshürden, werden die Wohnungen – anders als beim Zensus – nicht berücksichtigt. Grundlage für die Zahlen sind reale Bewirtschaftungsdaten großer Bestandhalter von Wohnungen, aber auch Analysen und Hochrechnungen auf der Grundlage der Einschätzung von Experten. Hessens Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori (SPD) sieht im Kampf gegen Wohnungsleerstand dennoch einen wichtigen Baustein seiner Wohnungspolitik. Das von ihm initiierte und im vergangenen November im Landtag mit den Stimmen von CDU und SPD beschlossene Leerstandsgesetz, das Bußgelder von bis zu 500.000 Euro vorsieht, soll in Frankfurt angewandt werden. Oberbürgermeister Mike Josef (SPD) erachtet das für sinnvoll, hält sich aber bedeckt, was mögliche Ergebnisse betrifft: „Es wird sich zeigen, welche Konsequenzen das hat und wie das wirkt“, sagte er Ende November bei seiner Jahrespressekonferenz im Frankfurter Westen. Laut Planungsdezernent Marcus Gwechenberger (SPD) erarbeitet das Wohnungsamt derzeit eine „rechtssichere Satzung“. Bis Mitte 2026 soll ein Entwurf vorliegen und vom Magistrat beschlossen werden. „Eine soziale Katastrophe“ Sieghard Pawlik, Vorsitzender des Mietervereins Hoechster Wohnen und ehrenamtliches Magistratsmitglied der SPD, fordert ein schnelles Handeln:  „Frankfurt muss jetzt bei der Bekämpfung ungerechtfertigten Leerstands entschlossen zugreifen“, sagte er. „Wohnungen, die seit vielen Jahren ungenutzt bleiben, sind nicht bloß ein Ärgernis – sie sind eine soziale Katastrophe.“ Seiner Einschätzung nach können Tausende von Wohnungen zurückgewonnen werden. Die Eigentümervereinigung Haus & Grund hingegen betrachtet das Leerstandsgesetz als unnütz. „Es widerspricht dem Ziel, Bürokratie abzubauen“, sagt Gregor Weil, Geschäftsführer von Haus & Grund Frankfurt. Jetzt führen die privaten Hauseigentümer ein weiteres Argument ins Feld. Ihrer Ansicht nach fehlt die Rechtsgrundlage für eine Leerstandssatzung. Laut Weil hat das ein Rechtsgutachten ergeben, das Haus & Grund Frankfurt gemeinsam mit dem Landesverband in Auftrag gegeben habe. Stein des Anstoßes ist die sogenannte Mieterschutzverordnung. Darin legt die Landesregierung fest, in welchen Städten und Kreisen die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt ist. Nur dort dürfen die Kommunen Leerstandssatzungen erlassen. Die Landesregierung hat die Verordnung von 2020 kürzlich bis November 2026 verlängert. Sie beruht auf Daten der Jahre 2011 bis 2019, die nach Einschätzung von Haus & Grund veraltet sind. Die Verordnung sei deshalb nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung. Eine „massive Rechtsunsicherheit“ sei die Folge. Nach Auffassung von Haus & Grund hätte die Landesregierung für die Verordnung aktuelle Daten heranziehen müssen. Diese sind auch erhoben worden, haben aber ergeben, dass der Wohnungsmarkt in Frankfurt nicht mehr angespannt sei. „Die Zahlen bilden die Realität in den Wohnungsmärkten nicht sachgerecht ab“, sagte Wirtschaftsstaatssekretärin Ines Fröhlich im Oktober der F.A.Z., deshalb solle es eine neue Auswertung geben. Bis dahin sieht Haus & Grund keine Grundlage für Eingriffe in die Rechte der Hauseigentümer. „Die Landesregierung muss sich an Recht und Gesetz halten“, fordert die Eigentümervereinigung. Auch die Grünen im Landtag zweifeln an der Rechtmäßigkeit des Vorgehens. Die Mieterschutzverordnung ist nicht nur Grundlage für Leerstandssatzungen, sondern auch für die Mietpreisbremse.